부동산 중개 수수료 완벽 가이드 | 법정 요율표·계산법·협상 전략 🏠

부동산 중개수수료(복비) 법정 요율표, 매매·전세·월세 정확한 계산법, 합법적 협상 기준, 과다 청구 대응 방법까지 공식 자료 기반으로 완벽 정리했습니다.

부동산 중개수수료 요율표부터 계산법·협상 팁까지 한눈에 정리한 가이드

 

📋 목차

1. 중개수수료란?
2. 법정 요율표 (현행 기준)
3. 중개수수료 계산법 완전 정리
4. 합법적 절약 방법 6가지
5. 부당 청구 대응 가이드
6. 자주 묻는 질문 (FAQ 8개)
7. 계약 전 체크리스트

 

1. 중개수수료란?

✔️ 법적 정의

부동산 거래를 중개한 대가로 공인중개사에게 지급하는 비용으로, 법적으로는 **"중개보수"**라고 합니다. 공인중개사법 제32조에 따라 **상한 요율(최대 금액)**이 정해져 있습니다.

🔑 핵심 원칙

구분	내용
법적 성격	상한요율 (최대치)
협의 가능	상한 이내에서 협의 O
지급 방식	매수·매도 각각 지불
영수증	발급 의무 (공인중개사법 제32조)

 

 

2. 법정 요율표 (현행 기준)

법적 근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조 (2021년 10월 19일 개정, 현행)
서울특별시 기준: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 (2022년 12월 30일 개정)

🏘️ 1) 주택 매매 (서울 기준)

거래 금액	상한 요율	한도액	비고
5천만 원 미만	0.6%	25만 원	한도액 적용
5천만~2억	0.5%	80만 원	한도액 적용
2억~9억	0.4%	-	한도 없음
9억 초과	0.9% 이내	-	협의 필수

📌 주의사항:

• 매수자와 매도자가 각각 위 금액을 공인중개사에게 지급
• 상한요율은 최대치이며, 협의를 통해 낮출 수 있음

🏠 2) 주택 임대차 (전세·월세)

보증금/환산액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만~1억	0.4%	30만 원
1억~6억	0.3%	-
6억 초과	0.8% 이내	-

 

🏢 3) 월세 거래금액 계산 방식

월세는 다음 공식으로 환산하여 임대차 요율을 적용합니다.

📐 월세 환산 공식 (공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항)

기본 공식:
보증금 + (월세 × 100)

단, 합산 금액이 5천만 원 미만인 경우:
보증금 + (월세 × 70)

예시 계산

[예시 1] 보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원

1단계: 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원
2단계: 5천만 원 이상이므로 그대로 적용
3단계: 6,000만 원 → 5천만~1억 구간 → 상한요율 0.4%
4단계: 6,000만 × 0.4% = 24만 원 (최대)

[예시 2] 보증금 1,000만 원 + 월세 30만 원

1단계: 1,000만 + (30만 × 100) = 4,000만 원
2단계: 5천만 원 미만이므로 재계산
3단계: 1,000만 + (30만 × 70) = 3,100만 원
4단계: 3,100만 × 0.5% = 15.5만 원 (한도액 20만 원 이내)

🏢 4) 오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하)

거래 구분	상한요율	한도액
매매	주택과 동일	주택과 동일
임대차 (5천만 미만)	0.5%	20만 원
임대차 (5천만~1억)	0.4%	30만 원
임대차 (1억 이상)	0.3%	-

🏢 5) 상가·토지·기타 부동산

구분	상한요율
매매·교환	0.9% 이내
임대차	0.8% 이내

공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 별표 2

 

3. 중개수수료 계산법 완전 정리

🧮 [사례 1] 아파트 매매 6억 원

적용 구간: 2억~9억 → 상한 요율 0.4%

계산:
6억 × 0.4% = 240만 원 (상한)

지급 대상:
- 매수자: 240만 원 (최대)
- 매도자: 240만 원 (최대)

협의 가능 범위:
상한인 240만 원 이내에서 자유롭게 협의
예) 200만 원, 210만 원 등

🏠 [사례 2] 전세 2억 5천만 원

적용 구간: 1억~6억 → 상한요율 0.3%

계산:
2억 5천만 × 0.3% = 75만 원 (상한)

협의 가능 범위:
75만 원 이내에서 협의
예) 60만 원, 70만 원 등

🏢 [사례 3] 월세 (보증금 3,000만 원 / 월세 80만 원)

1단계: 환산액 계산

3,000만 + (80만 × 100) = 1억 1,000만 원

2단계: 요율 적용

1억~6억 구간 → 상한요율 0.3%
1억 1,000만 × 0.3% = 33만 원 (상한)

🏢 [사례 4] 월세 (보증금 500만 원 / 월세 40만 원)

1단계: 환산액 계산 (기본)

500만 + (40만 × 100) = 4,500만 원
→ 5천만 원 미만

2단계: 재계산 (5천만 원 미만 규정)

500만 + (40만 × 70) = 3,300만 원

3단계: 요율 적용

5천만 원 미만 구간 → 상한요율 0.5%
3,300만 × 0.5% = 16.5만 원 (한도액 20만 원 이내)

 

4. 합법적 절약 방법 6가지

💰 1) 상한요율 이내 협의 요청

법적 근거: 공인중개사법 시행규칙 제20조

요율표의 금액은 "상한"이므로
그 이하로 협의 가능

권장 협상 멘트:
"요율표 기준으로 계산하니 OO만 원인데,
상한 이내에서 조금 협의 가능할까요?"

협상 성공률: 일반적으로 10~20% 할인 가능

🔍 2) 복수 중개업소 견적 비교

효과적인 방법:

1. 동일 물건에 대해 2~3곳 문의
2. 각 중개업소의 제시 금액 비교
3. 가장 합리적인 곳 선택

주의사항:
- 지나치게 낮은 금액 제시 시 신뢰성 확인 필요
- 서비스 품질도 함께 고려

📝 3) 계약서 특약 사항에 금액 명시

필수 기재 사항:

[특약 사항 예시]

제○조 (중개보수)
본 계약의 중개보수는 금 ○○○,○○○원(○○만원)으로 하며,
이 외 추가 비용은 일체 청구하지 않는다.

효과:

• 구두 약속의 법적 효력 강화
• 사후 분쟁 예방

🏘️ 4) 동일 단지·유형 거래 확인

협상력 높아지는 경우:

✅ 같은 아파트 단지 내 거래
✅ 유사 평형·조건의 매물
✅ 해당 중개업소의 전문 영역

이유:
중개업소 입장에서 업무 효율성이 높음
→ 수수료 인하 여력 있음

🧾 5) 영수증 발급 요청 (의무사항)

법적 근거: 공인중개사법 제32조

공인중개사는 중개보수 영수증을
의무적으로 발급해야 함

영수증 기재 사항:
- 거래 물건 정보
- 중개보수 금액
- 발급 일자
- 중개업소 도장

영수증 미발급 시:

• 100만 원 이하 과태료 (공인중개사법 제50조)
• 관할 시·군·구청에 신고 가능

⚖️ 6) 과다 청구 시 계산 내역 요청

대응 방법:

단계별 대응:

1단계: 요율표 확인 요청
"요율표 기준으로 계산하면 얼마인가요?"

2단계: 계산 내역 요청
"계산 과정을 상세히 보여주세요"

3단계: 영수증 요청
"정식 영수증으로 발급 부탁드립니다"

 

5. 부당 청구 대응 가이드

⚠️ 불법 비용 항목 (절대 지급 불가)

항목	설명	법적 근거
청소비	중개 범위 외	공인중개사법 제32조
열쇠교체비	계약 당사자 부담 사항	동법
관리비 정산 대행료	중개 범위 외	동법
서류발급비	실비 초과 청구 금지	동법 제2항

📌 허용되는 실비 항목

공인중개사법 제32조 제2항:

허용 항목:
✅ 등기부등본 발급 비용 (실비)
✅ 토지대장 발급 비용 (실비)
✅ 계약금 반환 보증 비용 (실비)

조건:
- 실제 소요된 비용만 청구 가능
- 영수증 첨부 필수

🚨 부당 청구 발생 시 대응 절차

1단계: 법적 근거 확인

"공인중개사법 제32조에 따르면
중개보수 외 추가 비용은 제한되는데,
법적 근거를 알려주시겠습니까?"

2단계: 서면 요청

- 청구 내역서 요청
- 영수증 요청
- 법적 근거 자료 요청

3단계: 신고

신고 기관:
1. 시·군·구청 부동산 담당 부서
2. 소비자보호원 (국번없이 1372)
3. 국토교통부 부동산 신고센터

제출 서류:
- 계약서 사본
- 청구 내역서
- 대화 녹취 또는 문자 메시지 (있는 경우)

💡 현금 영수증 거부 시 대응

상황: 중개업소가 현금만 받고 영수증 미발급

대응:

1단계: 영수증 발급 의무 고지
"공인중개사법상 영수증 발급이 의무인데,
계좌이체 후 정식 영수증 부탁드립니다"

2단계: 거부 시
"영수증 미발급은 100만 원 과태료 대상이며,
시·군·구청에 신고 가능한 사항입니다"

3단계: 지속 거부 시
관할 지자체에 즉시 신고

 

6. 자주 묻는 질문 (FAQ 8개)

Q1. 매수자와 매도자의 중개수수료가 다른가요?

A: 아니요, 같습니다

법적 원칙:
매수·매도 모두 동일한 상한요율 적용

예) 6억 원 아파트 매매 (상한요율 0.4%)
- 매수자: 240만 원 (상한)
- 매도자: 240만 원 (상한)

단, 각각 협의를 통해 낮출 수 있음

Q2. 월세는 왜 환산액을 계산하나요?

A: 거래 금액 형평성 때문입니다

이유:
월세는 보증금+월세 복합 구조
→ 전세와 비교하여 형평성 유지 필요

예시:
- 전세 6,000만 원
- 월세 1,000만 + 50만/월 (환산 6,000만)

→ 같은 거래금액으로 인정
→ 동일 요율 적용

Q3. 중개수수료를 상한 요율보다 높게 청구하면 어떻게 되나요?

A: 불법이며 환급 가능합니다

법적 효과:
- 초과분은 무효 (대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159)
- 초과 지급액 환급 청구 가능

신고 절차:
1. 관할 시·군·구청 신고
2. 계약서·영수증 제출
3. 환급 조치 진행

Q4. 중개수수료 할인을 요청하면 서비스가 나빠지나요?

A: 법적으로 동일한 의무를 집니다

공인중개사의 법적 의무:
(중개보수 액수와 무관)

✅ 중개대상물 확인·설명 의무
✅ 거래계약서 작성 의무
✅ 중개행위 관련 서류 보존 의무

위반 시:
- 면허 취소·정지 (공인중개사법 제38조)
- 형사처벌 가능

Q5. 계약 후에도 중개수수료 협상이 가능한가요?

A: 계약금 이체 전까지 가능합니다

시기별 협상력:

계약서 작성 전: ★★★★★ (가장 유리)
계약서 작성 중: ★★★★☆
계약금 이체 전: ★★★☆☆
계약금 이체 후: ★☆☆☆☆ (매우 불리)

권장:
계약서 작성 전에 수수료 금액 명확히 합의

Q6. 영수증을 받지 못했는데 환급받을 수 있나요?

A: 증빙 자료가 있으면 가능합니다

제출 가능한 증빙:
✅ 계좌이체 내역
✅ 현금영수증
✅ 문자 메시지
✅ 대화 녹취
✅ 계약서상 중개업소 정보

절차:
관할 시·군·구청에 신고
→ 조사 진행
→ 환급 조치

Q7. 중개수수료 없는 직거래는 안전한가요?

A: 전문 지식이 없으면 위험합니다

직거래 장점:
✅ 중개수수료 절약

직거래 위험:
⚠️ 권리관계 확인 어려움
⚠️ 사기 피해 위험
⚠️ 법적 분쟁 시 자체 해결

권장:
- 부동산 거래 경험 많은 경우만
- 초보자는 공인중개사 이용 권장

Q8. 지역마다 중개수수료 요율이 다른가요?

A: 네, 일부 다릅니다

차이 발생 구조:

1. 공인중개사법 시행규칙:
   전국 기본 상한요율 규정

2. 지자체 조례:
   시·도별로 세부 조정 가능

확인 방법:
한국공인중개사협회 홈페이지
→ "시·도별 중개수수료 요율표"

 

7. 계약 전 체크리스트

✅ 준비 단계

□ 거래 지역 요율표 확인
   (한국공인중개사협회 홈페이지)

□ 거래금액에 따른 상한요율 계산

□ 복수 중개업소 견적 비교 (2~3곳)

□ 중개업소 등록 현황 확인
   (국토교통부 부동산거래관리시스템)

✅ 협상 단계

□ 상한요율 기준 협의 요청

□ 협의된 금액 구두 확인

□ 불법 비용 항목 사전 확인
   (청소비, 열쇠교체비 등)

□ 영수증 발급 방식 확인

✅ 계약 단계

□ 계약서 특약에 중개보수 금액 명시

□ "추가 비용 없음" 특약 추가

□ 계약서 사본 수령

□ 중개업소 도장 날인 확인

✅ 지급 단계

□ 계좌이체 우선 (현금 지양)

□ 영수증 즉시 수령

□ 영수증 기재 사항 확인:
   - 중개업소명
   - 중개보수 금액
   - 발급 일자
   - 중개업소 도장

□ 이체 내역서 보관 (최소 5년)

✅ 사후 관리

□ 추가 비용 청구 시 거절

□ 부당 청구 발생 시:
   - 법적 근거 확인
   - 서면 자료 요청
   - 필요 시 신고

□ 계약 관련 서류 일체 보관

 

💡 핵심 요약

📌 반드시 기억할 3가지

1. 요율표의 금액은 "상한"
   → 협의를 통해 낮출 수 있음

2. 중개수수료 외 비용은 원칙적으로 불법
   → 청소비, 열쇠교체비 등 거절 가능

3. 영수증 발급은 의무
   → 미발급 시 신고 가능

🎯 효과적인 절약 전략

1단계: 요율표 정확히 확인 (1분)
2단계: 상한금액 계산 (1분)
3단계: 복수 견적 비교 (10분)
4단계: 협의 후 계약서 명시 (계약 시)

예상 절약액: 10~30%

 

📚 관련 법령 및 참고자료

법적 근거

• 공인중개사법 제32조 (중개보수 등)
• 공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 등)
• 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례

공식 참고 사이트

• 한국공인중개사협회: www.kar.or.kr
• 국토교통부 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
• 법제처 국가법령정보센터: www.law.go.kr

 

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⚠️ 참고사항

본 글은 2025년 11월 27일 기준 공인중개사법 및 관련 조례를 바탕으로 작성되었습니다. 법령 개정 또는 지역별 조례 차이가 있을 수 있으므로, 실제 거래 시에는 해당 지역의 최신 요율표를 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 법적 자문이 아닙니다.

 

최종 업데이트: 2025년 11월 27일
출처: 공인중개사법 시행규칙, 한국공인중개사협회, 서울시 조례